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房地产遭遇重创,突如其来的新机会-企一网

2020-02-08 18:40:31 来源:企一网

 房地产遭遇重创,突如其来的新机会

房地产遭遇重创,突如其来的新机会  图一

  华夏同胞正全力抗击新冠病毒,不出门、不聚集,人几乎进入“不动”状态,社会进入“不动”状态,经济也进入“不动”状态。现在全民第一大操心事是严防新病毒传播,第二大操心事是经济,毕竟以后还要生活。不动产作为经济的“超级容器”,将怎么“运动”?置业者如何“行动”?

 房地产遭遇重创,突如其来的新机会

房地产遭遇重创,突如其来的新机会  图二

  一.病毒让楼市停止

  往年春节假期,售楼中心天天有人值班,可以卖房买房。今年春节为防控新冠病毒传播,所有售楼处停止营业,没有接待,没有买卖,没有交易。成交停止,是给楼市最大的影响,也是给开发商最大的影响。没有卖房,开发商就没有收入,整个房地产业链条的源头就没有收入来源,整个房地产业进入“不动”状态。

  一般春节假期是7天,这次受新冠病毒影响,各地把假期又至少延长了一周(2月9日后上班)。深圳是全国第一大移民城市,正迎来返程高峰,疫情也迎来了高峰。钟南山院士2月2日说,全国的疫情仍处于上升期,未来10天至两周,会迎来疫情高峰。按照钟南山院士的预计,2月16日左右会疫情会达到高峰,之后应该再需要14天防止扩散,那时就进入3月了,什么时候结束还没有时间表。现在至少确定,整个2月份的楼市都会处于停止状态。最乐观的预计是,3月份疫情得到基本控制,但疫情还会存在,不宜开展聚集性活动,3月下旬楼市可能开始缓慢复苏。

  1月份是春节前的一个月,大家都忙着回家过年,是楼市低迷的月份。算起来,1、2、3月份,整个第一季度楼市成交很差,应该是非典之后成交最差的一个季度。

  防控新冠病毒传播,不让聚集、不让上班,工程进度无法推进。现在所有的建筑工地也是停工状态。工程停工,后续销售势必延后,会影响新上市楼盘的开盘时间。

  1月24日是大年除夕,工人们都要提前回去过年,1月份可以完成的工程量本就少,再加疫情影响,整个第一季度的工程进度十分缓慢。

 房地产遭遇重创,突如其来的新机会

房地产遭遇重创,突如其来的新机会  图三

  二.开发商还款压力剧增

  房地产开发是靠金融支持运转的,所有开发商都有贷款,譬如银行抵押贷、开发贷、信托、债券、ABS供应链贷款等。据统计,中国上市房企的平均负债率是80.5%。越是大型上市房地产公司,贷款越多。

  欠债就要还,销售停止,回款停止,开发商的还款压力无疑剧增。根据天风证券研究所分析预计,下面三张图表是2020中国上市房企债券到期时间分布、偿债压力时间分布、压力较大的企业。综合来看,4月份还债量开始大增,7-9月份是还债高峰。还债压力极大的房企有融创、绿地、恒大、泛海等。

  上面只是上市房企的债务统计,中小房企也好不到哪里,有些甚至还债压力更大。大型房企综合融资能力更强、信用融资渠道更多,中小房企融资渠道少,在销售停止的情况下,几乎要崩溃。

  三.疫后将全力出货

  疫后,头等大事就是经济复苏。政府会全力促进经济发展。房地产业作为支柱产业之一,投入大,产出大,见效大,会成为政府重点支持的产业(虽然不愿意,但情非得已)。在经济复苏需求下,房地产业的发展环境肯定会比2019年更宽松(2019是比较宽松的)。

  受新冠病毒影响,楼市停止,第一季度销售很差,尤其是上市房企第一季度的业绩将腰斩。销售太差,回款太少,但有巨额贷款要还。一季度不能卖房没有收入,二、三季度是开发商还债高峰,急需还款。二季度,开发商将全面发力,推广销售。在还款压力下,开发商需要加速回款,需要加速销售,需要加大销量。为促进销售,开发商势必加大让利促销。

  在一季度的积压下,推迟开盘的、中途停止销售的都将陆续跑步入市,二季度将迎来供应高峰。

 房地产遭遇重创,突如其来的新机会

房地产遭遇重创,突如其来的新机会  图四

  四.突如其来的机会

  新冠病毒给全社会带来灾难,打断经济运行。现在既要抗击疫情,也要拯救经济。近日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五大部门联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,发出“金融战疫30条”。央行近两天已经推出1.7万亿增加市场流动性,市场中的钱又增加了,利息更低了。疫情给经济打击十分广泛,房地产业也不例外。房地产业无疑可以享受到金融宽松带来的利好。

  防控疫情对开发商的现金流影响重大,但对计划买房的置业者并没有多大影响,尤其是对北上广深置业者影响甚小。计划2020年买房的,并不会因为疫情而大幅度降低收入。置业需求依然存在,只是推迟出手罢了。

  新冠病毒对社会是祸害,但对置业者来说却是罕见良机(此词有些不妥请包涵)。开发商的最困难期,就是置业者的最佳买房期。受疫情影响,开发商回款中断,疫后将加大促销出货回现,置业者迎来绝佳窗口期。

  深圳楼市2019年红红火火,在大中城市中率先复苏,已经进入新一轮上升发展期。本来2020年也是顺势上升的,但因为疫情而跌入谷底,这无疑是抄底良机。这个抄底窗口期很短,估计就1-2个月。新开盘的项目、回款压力大的项目是获利的主要标的。

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