房屋租金走势和房价走势在某种程度上相辅相成、相互关联，这几年在杭州租房过日子的朋友一定会记得，每当年末，房东和房客之间便开始了“斗智斗勇”，但是结果基本就是第二年的房租又要涨上几百了。2019年杭州租金开始出现下跌，2020年将是什么趋势？

  在2019年底诸葛找房发布的《2019年11月全国大中城市租金均价报告》中显示：

  2019年全国20个大中城市租金挂牌均价为43.64元/平方米·月，环比下降0.23%，同比下降0.68%，租金连续5个月下跌，甚至有明显低于去年同期的情况。其中杭州在11月时以2.75%跌幅位居榜首。

杭州房租，跌跌不休！ 图一

  不少房东和租客中也反馈，去年的租约到期后，今年的租金似乎没有涨。相反的，甚至还有不少房源租金降了。

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  租金涨不动了？

  租客说：房东都在降价

  房租不涨价

  2018年底，范小姐租下了武林门周边一套80㎡的酒店式公寓，一室一厅一卫，是一个边套的大平层。市中心的黄金地段，上班又很方便，尽管月租金要6300元，范小姐也爽快地签了约。

  上个月底，一年租期将近，到了要续约的时候。范小姐想的是，只要房东涨幅不太离谱就继续租住在这里。“之前我租在城西的五洲国际，价格虽然只要这里的一半，但是时间成本、打车费用之类的都算上，其实差不了太多。”

  然而，让范小姐意外的是，当她和房东提及续租的事情时，房东主动表态今年不涨价，仍旧按照去年的月租金出租。范小姐告诉记者，房东向她坦言，其实近三四个月来，这幢酒店式公寓在租的房源不少，有一些房东手里的房子已经空置了个把月，不降价能租出去就算不错了。

  范小姐也表示，的确在公寓的电梯口看到过不少房源的出租信息，最终范小姐和房东谈妥，把去年75600元的租金抹掉个零头，以75000元的价格续租了一年。“我的一个小姐妹最近也刚刚续租，也是一分没涨续租了半年，感觉房租确实有点涨不动了。”

  中介不做长租托管业务了

  在闸弄口新村租了两年房子的小邱，万万没想到，在第三年续租约的时候，租金竟然降了。

  就在不久前，到了年底续签新的一年租约合同时，她收到了中介公司的通知，“这是房东电话，你自己联系房东续约吧。”中介告诉她：“公司长租公寓托管业务不再做了，现在没人维护这些房子了。”

  小邱起初还担心被骗，但中介小哥坦言：“你这套房子我们收来的成本是3200元/月，租给你是3300元/月，一年还有空置期一个月，相当于一年11个月只赚1100元，基本可以说不赚钱，所以干脆彻底停掉这块业务了。”

  抱着实在不行就重新找地方租的心态，小邱直接联系上了房东。结果，房东也很爽快，同意按照租给中介的租金直接租给了小邱。这样一来，没有了中介参与，对小邱来说，每个月租金降了100元，对房东来说也没有了一个月空置期，可以收到12个月的房租，也算双赢。

  就在上周，2019年的最后一天，小邱成功以3200元/月和房东续了2020年整年的租约合同。她非常开心地和记者玩笑道：“现在没有中间商赚差价，房租更透明，租房也更放心了。而且怎么也想不到租金会降，感觉像赚了一个亿。”

  02租金真降了部分地区低于2018年同期

  一般来说，每年房租和房价的走势大体是一致的，都是3、4、5月量价齐涨，7、8、9、10月成交下滑。

杭州房租，跌跌不休！ 图二

  2019年杭州租赁市场的表现来看，全年的趋势也基本正常：1-6月属于缓慢上升期，7-8月由于毕业季等因素的影响有明显的上浮波动，但等到毕业季过去，9-12月就出现了缓慢下行的趋势。

  等到临近年关，租金“凉”得也更快了。

  根据我爱我家(000560,股吧)市场研究院提供的数据，2019年9-12月，杭州部分地区租金水平出现了低于2018年同期租金的情况。

杭州房租，跌跌不休！ 图三

  数据显示：

  2019年9月拱墅区租金率先出现了下跌，租金水平从2018年的59.81元/平方米·月略微下跌至58.26元/平方米·月；

  2019年10月，滨江区、江干区加入了下跌行列，租金水平较2018年出现了下滑；

  2019年11月，西湖区、下城区加入到“负增长”行列；

  到2019年12月，杭州市租金较2018年出现下跌的区域稳定在了5个：滨江区、拱墅区、江干区、西湖区、下城区。

  房租比去年还便宜”！

  03

  杭州人口增长、租金反而下跌？

  杭州统计局数据显示，截至2019年10月，杭州基本医疗保险参保人数达1034万人，相比6个月前的1006.1万人，净增超过27万人。杭州人口持续净流入，房屋租金反而下跌，原因何在？

  杭州已有超10家租赁机构爆雷。

  从各种租赁机构进入市场开发租赁房源导致供应量一度大幅增多到长租公寓频频爆雷，租房用户群体对于长租公寓的接受度明显减弱。今年11月，杭州中择房产资金链断裂，又为租赁市场“雪上加霜”，倒逼租赁机构降低租金来获得更多的客源。

  杭州租金成本已明显偏高。

  根据贝壳找房报告显示，以“一室一厅”房子为例，新一线城市房租均价为1900元/月，而杭州的房租均价已高达3175元/月，位列全国租金排名第四位，甚至超过了作为一线城市的广州。

  根据杭州市统计局2019年10月报，2019年前三季度杭州全市常住居民人均可支配收入为47110元，即月人均可支配收入约5234元。也就是说，从人均可支配收入看，一个人在杭州想要租一套一室一厅一卫的房间，能要拿出每月可支配收入60%用在租房上，租房负担之重可想而知。

杭州房租，跌跌不休！ 图四

  供给端出租房供给量增大。

  2017年杭州被列入全国首批12个开展住房租赁试点的城市，为应对城市吸引力增强、保障基数不断增大的新形势，出台了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（杭政办〔2017〕4号），明确加大公租房建设力度，重新启动商品住宅项目用地中配建公租房工作。

  截至目前，杭州市区共有公告挂牌商品住宅出让地块211宗，应配建公租房155.79万平方米，预计可建设房源2万余套。

  目前，杭州市已筹集91个蓝领公寓项目、房源35427套（间），已开工79个项目、房源32992套（间），其中完工24753套（间），为外来务工人员提供租赁房源。

  此外，杭州已经有近20宗纯租赁地块，大部分由“国家队”竞得，未来几年也将涌入租房市场。

  ……

  市场充分竞争促使租金增长率持续下降。

  与此同时，还有越来越严厉的政策调控。

  就是说，尽管杭州人口不断流入，新增的这些人口将成为租房市场的主力，但众多新房、安置房投入交付，使得供应量也不断增加。

  目前来看，2020年基本上不会出现大涨或大跌的情况，更大的可能性是——微中有降。