同策地产策划品牌董事长孙益功访谈

从2010年开始走全国化扩张战略，除了上海以外，上海同策房产咨询股份有限公司（下称“同策” ）已经在江浙、东北、西南成立了数十家控股子公司，其董事长孙益功在接受时代周报记者专访时透露，2010年，其代理的楼盘销售额已达500亿元，目前已经签约的2011年代理销售合同已经有800亿元。而对于2011年，孙益功建议开发商积极布局二三线城市，并在一季度快速出货。

坚持走全国化道路

“800亿相较2010年有50%以上的增幅，但这是我们已经充分判断市场可能会出现的政策变化后做出的保守考量，我们会争取更高的目标。”孙益功说。房地产代理服务机构创建分公司，从团队的培养、项目的接洽到最后产生收入，一般至少需要培养两到三年。如果说房地产商的压力来自于资本市场，那么，房地产代理服务机构的压力则来源于团队建设。

孙益功告诉时代周报记者，同策近两年的人才和团队培养成效已经开始显现，因此2011、2012年将是同策快速发展的时期。“我们在本轮调控为什么还能增长呢？上海的市场份额已经基本确定，增长必须依赖于全国市场，2010年4-10月，在华东市场销量快速下跌过程中，北方、西部地区的市场销量非常好，江苏、浙江等省的多数城市和大连、青岛市场上，同策的基础打得非常扎实。这坚定了我们要走全国化的道路，目前上海市场占我们整个份额的三分之一，外地市场占三分之二，如果再发展的话，外地市场份额可能会上升到80%。”

在每一轮宏观调控，开发商的销售面临低谷的时候，恰恰是服务代理机构上升的起点。孙益功称，房地产市场一路高歌的时候，服务商的服务价值不能充分体现。

一心只在A股上市

目前，在上海区域，同策的代理销售面积居第一、金额居第二，易居中国的销售金额位居第一、面积居第二。在华东，同策的面积也达到第一。但在全国，易居中国、世联地产、合富辉煌的全国化更早，上市后的资金注入也使它们的扩张更积极。

竞争对手一个接一个上市后，同策也一直在寻找机会。2008年初，孙益功就曾透露，实质性的上市准备工作开始于2007年10月，并希望争取2008年上市。但随后金融危机、楼市波动，同策的上市搁置下来。2009年又传出同策已经递交上市申请材料，只待IPO放闸的消息。

2010年，调控愈发严厉，房企上市融资都被暂停。虽然国外上市可能只需3-6个月的时间，但孙益功并不愿意选择海外上市路径。“我们上市不是为了短期目标，而是为了中长期的发展，一旦进入国外资本市场，你不是这个市场的主流，也很难得到别人的认可。”

二三线城市发展机会大

对于2011年的楼市，很多开发商都持谨慎乐观的态度，设定目标大多较2010年略为增长。孙益功认为，由于流动性收紧、房产税推出、保障性住房上市等因素，上海、北京、广州、重庆、杭州、南京等一线及主要二线城市市场会进行分化，低端市场竞争激烈，全年成交可能等同或者低于2010年，而其他二三线城市发展机会比较大，可能会出现补涨格局。

因此，孙益功建议开发商积极抢先布局部分有潜力的二三线城市。

“一线城市地价高，风险加大，盈利空间降低，更多是在一线城市做形象、做战略、做土地，真正发展要在二三线城市。在上海这样的一线城市，开发商好不容易拿了一块地，降价肯定不愿意，宁愿二三线城市卖得快一点，平衡现金流，核心项目会顶住，因此一线城市在2011年交易量可能会下滑。 这也是2010年很多开发商在全国业绩很好，但上海分公司业绩都不理想的一个原因。”

“今年一季度后，肯定会在二、三季度卡紧信贷，还款到期就贷不出来了。同时，按揭政策会越来越紧，可能重点打击上海、北京、深圳、杭州四个城市，取消期房按揭，只有结构封顶才能预售，逻辑上到交现房要推迟一年，这一年对资金链有压力。两个因素累加，开发商的现金流会很紧张，要么缓推，要么打折降价。”孙益功认为，房企应该在一季度快速出货，不要对二、三季度期望过高，对保障房上市要有清醒认识，积极抛售低端项目，四季度抓住机会，主开中高端项目，以回避保障房竞争压力。