金科股份（000656）深度研究  图一

  力渝派代表之一，多元发展，多元激励，高质量成长，高分红获险资增持

  金科股份于1998 年在重庆成立，渝派代表之一，形成以地产开发为主、物管和新能源等为辅的多元化布局，围绕“三圈一带”展开全国化拓展，据数据，公司19 年销售额达1,803 亿元，行业排名第17 名。公司激励机制丰富，管理层稳定并积极，推动公司高质量快速发展。15年，推出限制性股票激励计划; 15-19年， 推出并修订员工跟投计划; 19年， 推出卓越共赢计划暨员工持股计划，并承诺19-22 年业绩分别为51.62.74. 82亿元，对应CAGR+20%。此外，公司16-18 年平均分红率达64.2%，并获前海人寿增持( 1.97%)。

金科股份（000656）深度研究  图二

  高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比，实现高质量成长

  16年以来，公司实现高质量成长: 1)高销售增速:据克而瑞数据，公司19年销售额1,803 亿元，同比+40%、17-19 年CAGR+63%，分别高于主流12家房企平均22%、33%; 2) 高权益比: 19 年权益销售额1,494 亿元，同比+41%。17-19年CAGR+72%，分别高于主流12家房企平均16%、27%; 19 年销售权益比高达83%，高于主流12家房企平均70%; 3)高销债比: 19 年权益销售额/有息负债余额达1.6倍，高于主流12家房企平均值1.5倍，凸显资金使用高效; 4)高销售/业绩比:公司19年预测销售归母净利润/19年预测结算归母，净利润达2.9倍，远高于12 家主流房企平均1.6倍，具备强业绩释放能力。

  积极拿地、可售丰富，多手段提周转、控杠杆，低价拿地毛利率无忧

  16年以来，公司拿地积极，16-18 年拿地面积/销售面积达123%、148%。153%;3Q19市场拿地分化之际，公司拿地面积/销售面积仍达196%，远高于17家主流房企平均128%。 在积极扩张中，公司通过:向强三四线能级下沉( 3Q19拿地占比72%)、提升30万方以下小盘占比( 3Q19拿地占比86%)、降拿地权益比提经营杠杆(从15年89%降至3Q19的64%)，实现兼顾周转加快和杠杆率稳定。此外，公司拿地地价控制优秀，估算3Q19一二线、三四线加权拿地均价/销售均价分别30%、31%，低于14-18 年平均40%，预示后续较强毛利率表现。19H1 末，公司可售面积超5,600万方，估算一二线占比59%，可覆盖18/19E 销售面积4.2/2.8倍，高于主流8家房企平均3.7/2.3倍。

金科股份（000656）深度研究  图三

  步入业绩释放期、预收款高覆盖，物管估值可观，当 期销售PE较低估

  3Q19营收423亿元，同比+61%;归母净利润39.8亿元，同比+82%;毛利率和归母净利率分别为30.1%、 9.2%，同比分別+4.1. +1.1pct. 19Q3 末，净负债率144.3%，同比-4.7pct; 预收款1.043 亿元，同比+50%， 可覆盖18年营收2.5倍，高于行业平均，保障业绩高增。19H1 末，物管合同面积达2.4亿平，综合实力排名前十。金科物业14-18 年净利润CAGR达88%，预计19年净利润4.0亿元，按19PE30/35/40 倍估算，若上市有望增厚公司43/54/65 亿元，增厚比例11%/13%/16%。而别除物业后，开发业务对应19/20结算PE仅6.6/5.0倍。此外，公司19年销售PE仅2.7倍，显著低于主流房企平均4.4倍。

金科股份（000656）深度研究  图四

  投资建议:渝派代表，多元激励，高质量成长，重申“强推”评级

  16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业综合实力排名10位，后续估值或将逐步体现。我们维持2019-21年每股收益预测分别为0.98. 1.31. 1.65元，对应19-20 年PE为7.7/5.8倍, 19年销售PE仅2.7倍，显著低于主流房企平均4.4倍，维持目标价10.00元，重申“强推” 评级。

  心风险提示:房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。